Wohnung untervermieten heisst: Du gibst deine Mietwohnung oder ein Zimmer für eine bestimmte Zeit an jemand anderen weiter und bleibst selbst Hauptmieterin oder Hauptmieter. In der Schweiz ist das nach Art. 262 OR erlaubt, aber nur mit Zustimmung der Vermieterschaft. Die darf nur aus drei gesetzlichen Gründen Nein sagen. Für dein Wahlstudienjahr, deine Unterassistenz oder dein Praktikum in Krankenpflege im Ausland ist die Untermiete oft der einfachste Weg, die Miete nicht doppelt zu bezahlen und trotzdem in deine Wohnung zurückzukehren.
Zustimmung ist Pflicht: Nach Art. 262 Abs. 1 OR darfst du deine Wohnung ganz oder teilweise nur mit Zustimmung der Vermieterschaft untervermieten.
Nur drei Gründe für ein Nein: Die Vermieterschaft darf ablehnen, wenn du die Bedingungen nicht offenlegst, wenn sie im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder wenn ihr wesentliche Nachteile entstehen (Art. 262 Abs. 2 OR).
Kein Gewinn: Laut Obergericht Zürich darf aus der Untermiete kein Gewinn entstehen, der nicht durch deine eigenen Leistungen, etwa Möbel, gerechtfertigt ist (BGE 119 II 353).
Rückkehr zählt: Wer die ganze Wohnung unbefristet weitergibt und nicht zurückkehren will, riskiert ein berechtigtes Nein (BGE 134 III 446). Ein befristetes Auslandspraktikum mit klarem Rückkehrdatum ist der typische Gegenfall.
Die Regeln sind 2026 unverändert: Eine strengere Revision mit schriftlicher Zustimmung und Zweijahresgrenze lehnte das Stimmvolk am 24.11.2024 mit 48,42 % Ja ab.
Recherchiert und redaktionell geprüft von Celina Köhsl, Medizinstudentin und Teammitglied von travel4med. Dieser Beitrag fasst die geltende Rechtslage zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem Streit ist die Schlichtungsbehörde deines Kantons die erste Anlaufstelle.
Ja, in aller Regel. Art. 262 OR erlaubt dir, deine Wohnung ganz oder teilweise unterzuvermieten, sobald die Vermieterschaft zustimmt. Sie darf die Zustimmung nur verweigern, wenn du die Bedingungen verschweigst, wenn diese missbräuchlich sind oder wenn ihr wesentliche Nachteile entstehen. Ein befristetes Praktikum mit festem Rückkehrdatum fällt normalerweise unter keinen dieser Gründe.
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) gibt den geltenden Wortlaut so wieder: "Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten." Wer seine Wohnung untervermieten will, steht also vor einem Verfahren, nicht vor einem Verbot. Die Vermieterschaft kann nicht einfach aus Prinzip Nein sagen. Sie braucht einen der drei Gründe aus Absatz 2.
Für dich als Elena aus Bern, die einen Teil ihres Wahlstudienjahrs in Nepal verbringt, oder als Sarah aus Zürich, die für ihr Praktikum in Krankenpflege nach Sri Lanka geht, heisst das: Wenn du deine Wohnung untervermieten willst, fragst du früh, legst alles offen und hast ein klares Rückkehrdatum. Dann stehen die Chancen gut.
Die Vermieterschaft darf die Zustimmung zur Untermiete nur in drei Fällen verweigern: wenn du die Bedingungen der Untermiete nicht bekanntgibst, wenn diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind, oder wenn ihr aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. So steht es in Art. 262 Abs. 2 OR, und so erklärt es auch das Obergericht des Kantons Zürich.
Was das konkret bedeutet, wenn du deine Wohnung untervermieten willst, zeigt die Tabelle. Sie fasst die drei Gründe nach Art. 262 Abs. 2 OR und die Erläuterungen der Zürcher Gerichte zusammen.
Grund nach Art. 262 Abs. 2 OR | Was die Gerichte darunter verstehen | Was du tun kannst |
|---|---|---|
a. Du gibst die Bedingungen nicht bekannt | Du weigerst dich, Mietzins, Art und Dauer der Untermiete mitzuteilen (BGer 4C.331/2004) | Schick Name, Zeitraum, Untermietzins und genutzte Räume von dir aus mit |
b. Die Bedingungen sind missbräuchlich | Du erzielst einen Gewinn, der nicht durch eigene Leistungen gerechtfertigt ist (BGE 119 II 353) | Untermietzins am Hauptmietzins ausrichten, Zuschläge nur für echte Leistungen wie Möbel |
c. Der Vermieterschaft entstehen wesentliche Nachteile | Etwa die Gefahr einer unsachgemässen Nutzung; auch eine unbefristete Weitergabe der ganzen Wohnung ohne Rückkehrabsicht (BGE 134 III 446) | Befristung und Rückkehrdatum schriftlich festhalten, keine hotelähnliche Kurzzeitvermietung |
Wichtig: Die Vermieterschaft kann dir auch mehr erlauben als das Gesetz, zum Beispiel eine freie Untervermietung ohne diese Kriterien. Laut Obergericht Zürich musst du eine solche erweiterte Zustimmung im Streitfall aber beweisen können. Halte sie deshalb schriftlich fest.
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Nein, das Gesetz verlangt heute keine bestimmte Form. Art. 262 OR spricht nur von "Zustimmung". Eine Revision, die eine schriftliche Zustimmung und eine Obergrenze von zwei Jahren eingeführt hätte, scheiterte an der Urne: Am 24.11.2024 sagten nur 48,42 % Ja, bei einer Stimmbeteiligung von 44,89 %. Trotzdem ist eine schriftliche Zustimmung für dich der beste Schutz.
Warum? Weil du im Ausland bist, wenn es Fragen gibt. Wer die Wohnung untervermieten und dann monatelang weg sein will, braucht einen Beleg. Eine E-Mail der Verwaltung mit Name der Untermieterin, Zeitraum und Untermietzins reicht als Beweis oft schon. Ein mündliches "passt schon" am Telefon hilft dir wenig, wenn die Liegenschaftsverwaltung in der Zwischenzeit wechselt.
Ein Detail aus der gescheiterten Vorlage lohnt sich trotzdem als Checkliste: Sie hätte verlangt, dass ein Untermietbegehren die Namen der Untermieter, das Untermietobjekt, den Gebrauchszweck, den Untermietzins und die Untermietdauer enthält. Genau diese Angaben gehören heute freiwillig in deine Anfrage, weil die Vermieterschaft sie ohnehin verlangen darf.
Eigenmächtig die Wohnung untervermieten ist riskant. Stellt sich heraus, dass die Vermieterschaft hätte ablehnen dürfen, droht laut Obergericht Zürich eine Kündigung, unter Umständen sogar eine ausserordentliche Kündigung (BGE 134 III 300). Und weil du im Ausland bist, merkst du das vielleicht erst, wenn die Frist schon läuft. Frag deshalb immer vorher.
Verweigert die Vermieterschaft die Zustimmung zu Unrecht, musst du das nicht hinnehmen. Du kannst die Schlichtungsbehörde anrufen und feststellen lassen, dass die Untermiete zulässig ist. Das braucht Zeit. Ein Grund mehr, die Anfrage nicht erst zwei Wochen vor dem Abflug nach Kathmandu oder Colombo zu stellen.
Du darfst einen Untermietzins verlangen, der sich am Hauptmietzins orientiert. Einen Gewinn, der nicht durch deine eigenen Leistungen gerechtfertigt ist, darfst du nicht machen, sonst gelten die Bedingungen als missbräuchlich (BGE 119 II 353). Eigene Leistungen sind zum Beispiel Möbel, Bettwäsche, Internet oder Nebenkosten, die du weiter bezahlst.
Bevor du die Wohnung untervermieten kannst, rechne ehrlich: Hauptmietzins plus anteilige Nebenkosten plus ein nachvollziehbarer Betrag für das, was du zur Verfügung stellst. Leg diese Rechnung offen. Je transparenter du bist, desto weniger Angriffsfläche bietest du für Grund b.
Ein Zimmer in einer WG unterzuvermieten, funktioniert nach denselben Regeln. Dann brauchst du die Zustimmung der Vermieterschaft und solltest deine Mitbewohnenden einbeziehen, weil sie mit der Person zusammenleben. Wie man eine WG überhaupt aufzieht, zeigt der Beitrag von dein-medizinstudium.ch zur WG-Gründung während des Medizinstudiums im Ausland.
Weil Wohnungen in der Schweiz knapp sind. Am Stichtag 1. Juni 2026 standen laut Bundesamt für Statistik nur 0,93 % aller Wohnungen leer, nach 1,00 % im Vorjahr. Wer seine Wohnung für ein Auslandspraktikum kündigt, findet danach womöglich lange keine neue. Die Wohnung untervermieten heisst also auch: deinen Platz behalten.
In der Stadt Zürich ist die Lage noch enger. Der Kanton Zürich meldete am 18.08.2026 eine Leerwohnungsziffer von 0,52 % für den ganzen Kanton und 0,11 % für die Stadt.
Quelle: Bundesamt für Statistik, Leerwohnungszählung 2026 (Mitteilung des Bundesrats vom 10.09.2026); Kanton Zürich, Medienmitteilung "Leerwohnungsziffer bleibt tief" vom 18.08.2026.
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Wenn du deine Wohnung untervermieten willst, plane das wie einen Teil deiner Reisevorbereitung, am besten drei bis vier Monate vor der Abreise. So bleibt Zeit für die Anfrage, die Suche und notfalls für die Schlichtungsbehörde. Die Reihenfolge ist entscheidend: erst die Zustimmung, dann der Vertrag, dann die Schlüssel.
Mietvertrag lesen: Schau nach, ob dein Vertrag oder die allgemeinen Bestimmungen etwas zur Untermiete sagen, etwa eine Meldepflicht bei der Verwaltung.
Untermieterin oder Untermieter suchen: Am besten jemand, der genau für deinen Zeitraum eine befristete Bleibe braucht.
Anfrage an die Vermieterschaft schicken: Per E-Mail oder Brief, mit Name, Zeitraum, Untermietzins, genutzten Räumen und deinem Rückkehrdatum.
Schriftliche Antwort abwarten: Erst nach der Zustimmung unterschreibst du. Bei einem Nein ohne gesetzlichen Grund kannst du die Schlichtungsbehörde anrufen.
Untermietvertrag abschliessen: Schriftlich, mit Beginn, festem Ende, Untermietzins, Nebenkosten, Hausordnung und Kündigungsregel.
Übergabe dokumentieren: Protokoll mit Fotos von jedem Raum, Zählerständen und Schlüsselliste, von beiden unterschrieben.
Versicherungen prüfen: Frag bei deiner Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung nach, ob sie während der Untermiete gelten und was du melden musst.
Ansprechperson in der Schweiz bestimmen: Jemand mit Ersatzschlüssel, der bei einem Wasserschaden oder einer Frage der Verwaltung vor Ort ist.
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Ein guter Untermietvertrag regelt alles, was sonst am Telefon zwischen Sansibar und Basel geklärt werden müsste. Er nennt die Parteien, die genutzten Räume, den Zeitraum mit festem Enddatum, den Untermietzins mit Nebenkosten, die Zahlungsart, eine Kaution, die Hausordnung und was bei vorzeitiger Rückkehr gilt. Schriftlich ist hier Pflicht für deinen eigenen Schutz.
Denk daran: Du bleibst gegenüber der Vermieterschaft voll verantwortlich. Art. 262 Abs. 3 OR sagt, dass du dafür haftest, dass die Untermieterin oder der Untermieter die Wohnung nicht anders gebraucht, als es dir selbst erlaubt ist. Die Vermieterschaft kann sich dabei auch direkt an die Untermieterin wenden. Zahlt deine Untermieterin nicht, schuldest du den Mietzins trotzdem.
Darum zwei praktische Tipps. Erstens: Lass den Untermietzins zum Monatsanfang auf dein Konto überweisen und zahle die Miete per Dauerauftrag weiter, damit nichts von einer fremden Überweisung abhängt. Wie du im Ausland an dein Geld kommst, erklärt unser Beitrag zum Geld abheben im Auslandspraktikum. Zweitens: Vereinbare, was mit deiner Post passiert und wer sie für dich öffnen darf.
Meist nicht. Wer für ein Praktikum die Wohnung untervermieten will, fährt mit einer festen Person besser. Kurzzeitvermietung über Buchungsplattformen ist rechtlich heikler als eine klassische Untermiete an eine Person. Laut Obergericht Zürich ist die Rechtslage noch nicht vollständig geklärt, anerkannt ist aber, dass sich die Vermieterschaft gegen einen hotelähnlichen Betrieb wehren kann. Das Mietgericht Zürich hat einem Mieter die Vermietung über Plattformen bereits untersagt.
Dazu kommt die Praxis: Wechselnde Gäste brauchen Schlüsselübergaben, Reinigung und Antworten auf Nachrichten, und das alles, während du im Spital in Denpasar oder Pokhara Dienst hast. Für ein Auslandspraktikum ist eine einzige Untermieterin mit festem Zeitraum fast immer die ruhigere Lösung.
Wenn du deine Wohnung untervermieten kannst, ist ein grosser Punkt erledigt, aber nicht alles. Drei Themen hängen direkt daran: dein Wohnsitz, deine Versicherungen und deine Rückkehr. Plane sie zusammen, damit kein Brief in der Schweiz liegen bleibt, der eine Frist auslöst, während du im Ausland bist.
Ob du dich bei deiner Gemeinde abmelden musst, ist eine eigene Frage. Das EDA knüpft die Abmeldepflicht unter anderem daran, ob du deine Unterkunft aufgibst. Die Details stehen in unserem Guide zu Wohnsitz, Krankenkasse und AHV im Auslandspraktikum. Für die Krankenkasse lohnt sich ein Blick auf den Beitrag zum Krankenkassenwechsel vor dem Wahlstudienjahr, für die Haftung im Gastspital der Beitrag zur Haftpflichtversicherung im Auslandspraktikum.
Und für das Budget: Die gesparte Miete ist oft der grösste Posten, der dein Praktikum bezahlbar macht. Weitere Ideen findest du im Beitrag zur Finanzierung deines Auslandspraktikums. Wer in Deutschland studiert, findet bei travel4med.de einen eigenen Beitrag zum Zimmer untervermieten im Auslandspraktikum, der das deutsche Mietrecht erklärt. Für dich in der Schweiz gilt das OR, nicht das deutsche BGB.
Bei der Untermiete bleibst du Mieterin oder Mieter und kommst zurück. Bei der Nachmiete gibst du die Wohnung endgültig ab, und jemand anderes übernimmt deinen Vertrag. Für ein Auslandspraktikum mit festem Rückkehrdatum ist fast immer die Untermiete die passende Lösung, weil du deine Wohnung danach wieder selbst nutzen willst.
Genau diese Rückkehrabsicht ist auch rechtlich wichtig, wenn du die Wohnung untervermieten willst. Das Bundesgericht hat entschieden, dass eine unbefristete Untervermietung der ganzen Wohnung ohne Absicht, sie später selbst wieder zu nutzen, ein wesentlicher Nachteil für die Vermieterschaft sein kann (BGE 134 III 446). Schreib dein Rückkehrdatum deshalb in die Anfrage und in den Untermietvertrag. Was du für die Monate weg sonst noch brauchst, steht in unserer Packliste fürs Auslandspraktikum, und wie das Wahlstudienjahr selbst aufgebaut ist, erklärt der Beitrag zum klinischen Wahlstudienjahr im Ausland.
Bundesamt für Wohnungswesen (BWO): "Synopse Untermiete", Wortlaut von Art. 262 OR (geltendes Recht) und der Änderung vom 29.09.2023 (BBl 2023 2288), abgerufen am 30.10.2026. bwo.admin.ch
Obergericht des Kantons Zürich, Gerichte Zürich: "Voraussetzungen der Untermiete", mit BGer 4C.331/2004, BGE 119 II 353, BGE 134 III 446, BGE 134 III 300 und Hinweisen zu Buchungsplattformen, abgerufen am 30.10.2026. gerichte-zh.ch
Swissvotes (Universität Bern): Abstimmung vom 24.11.2024 "Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete)", abgelehnt mit 48,42 Prozent Ja, Stimmbeteiligung 44,89 Prozent, abgerufen am 30.10.2026. swissvotes.ch
Kanton Zürich: Medienmitteilung "Leerwohnungsziffer bleibt tief", 18.08.2026, Kanton 0,52 Prozent (Vorjahr 0,48 Prozent), Stadt Zürich 0,11 Prozent, abgerufen am 30.10.2026. zh.ch
Der Bundesrat, Mitteilung "Leerwohnungsziffer fällt unter 1 Prozent im Jahr 2026", 10.09.2026, Daten der Leerwohnungszählung des Bundesamts für Statistik: 0,93 Prozent, 45'493 leere Wohnungen, Stichtag 1. Juni 2026, abgerufen am 30.10.2026 (admin.ch).
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